สองผู้นำด้านเทคโนโลยี ได้แก่ ทีซีซี เทคโนโลยี (TCCtech) และเดลล์ เทคโนโลยีส์ (ประเทศไทย) (Dell Technologies) ร่วมกันจัดเวทีให้ความรู้ ภายใต้หัวข้อ “Navigating AI Frontier” โดยได้รับเกียรติจากผู้ทรงคุณวุฒิจากสถาบัน IMC ผู้บริหารของ TCCtech และ เดลล์ เทคโนโลยีส์ (ประเทศไทย) เข้าร่วมแบ่งปันประสบการณ์การนำ AI ไปใช้งานในหลายอุตสาหกรรม อัพเดทผลิตภัณฑ์และบริการด้านเทคโนโลยีรวมถึงแนะนำโซลูชันที่ตอบโจทย์เพื่อช่วยเพิ่มขีดความสามารถและประสิทธิภาพของการบริหารจัดการธุรกิจ OPEN-TEC ศูนย์รวมองค์ความรู้ด้านเทคโนโลยี (Tech Knowledge Sharing Platform) ภายใต้การดูแลของ TCC TECHNOLOGY GROUP

ขอนำเสนอประสบการณ์และผลลัพธ์จริงจากทีมงาน TCCtech ซึ่งนำความเชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีและความสามารถของ AI มาประยุกต์ใช้กับโครงการต่าง ๆ ของลูกค้าให้สามารถบริหารอาคารได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น จัดการภาคอุตสาหกรรมได้อย่างชาญฉลาดยิ่งขึ้น ด้วย AI

ตัวอย่างการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการโซลูชันภายในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เช่น การใช้ Video Analytics วิเคราะห์ภาพใบหน้า เครื่องแบบ เพื่อคัดแยกกลุ่มแรงงานที่เข้ามาทำงานในพื้นที่แต่ละจุด สามารถจำแนกเพศ สังกัด แม้กระทั่งพฤติกรรมของแรงงานที่ก่อให้เกิดความเสี่ยง เช่น การสูบบุหรี่ในพื้นที่ควบคุม ด้วยการสร้างเงื่อนไขให้ AI เรียนรู้ คาดการณ์ และวิเคราะห์จากลักษณะที่ปรากฎ ซึ่งมีความแม่นยำสูง ละเอียดถึงระดับดวงตา สามารถค้นหาบุคคลหรือยานพาหนะในพื้นที่ภายในเวลาอันรวดเร็ว นอกจากนี้ ยังมีการใช้งาน AI เพื่อบริหารจัดการสภาพการจราจร และสนับสนุนงานอาชีวะอนามัย เป็นต้น ตัวอย่างถัดมา เป็นการบริหารจัดการพลังงาน ซึ่งโครงการขนาดใหญ่จะมีการใช้พลังงานจำนวนมาก ข้อมูลการใช้พลังงานจากระบบเซนเซอร์ต่าง ๆ เช่น อุณหภูมิ น้ำเย็น แสงสว่าง และความเร็วลม ซึ่งมีปริมาณมหาศาลจะถูกบันทึกไว้บน Data Server เพื่อรองรับการทำงานของซอฟต์แวร์เพื่อประมวลผล ระบบปรับอากาศจะทำงานอัตโนมัติโดยเปรียบเทียบข้อมูลต่าง ๆ เช่น อุณหภูมิภายในและภายนอกอาคาร ปริมาณน้ำฝน ภาพจากกล้องวงจรปิด และความหนาแน่นของ Heat Map เพื่อปรับอุณหภูมิของน้ำเย็นและความเร็วลมให้เหมาะสม

 สำหรับการนำ AI ไปใช้ในภาคอุตสาหกรรม ซึ่ง TCCtech ได้พัฒนาโซลูชัน AI ให้ครอบคลุมทุกแง่มุมของธุรกิจ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า โดยใช้เทคนิคต่าง ๆ ดังนี้

· Rule-Based: การกำหนดกฎเกณฑ์ให้ AI ทำงานตาม

· Optimization: กระบวนการค้นหาคำตอบที่เหมาะสมที่สุดภายใต้ข้อจำกัดที่มีอยู่

· Statistics: โดยการผสมผสานหลากหลายเทคนิควิธีเข้าด้วยกันมาเป็นผลวิเคราะห์และตัวตัดสินใจ

· Machine Learning: การให้แมชชีนเรียนรู้จากข้อมูล

· Deep Learning: การให้แมชชีนเรียนรู้ข้อมูลเชิงลึกด้วยการเลียนแบบการทำงานของโครงข่ายประสาทมนุษย์

ตัวอย่างการใช้งาน AI จากต้นน้ำถึงปลายน้ำ ในภาคอุตสาหกรรม

· Production Planning: การวางแผนการผลิตสินค้า โดยคำนึงถึงปัจจัยต่าง ๆ เช่น ความต้องการของตลาด กำลังการผลิต และวัตถุดิบ เพื่อเพิ่มความแม่นยำ และลดเวลาการทำงาน

· Inventory Planning: วางแผนการจัดการสินค้าคงคลัง โดยใช้ Route Optimization มาช่วยให้ Operation ที่เคยทำงานแยกกัน ให้สามารถมองเห็นข้อมูลทั้งระบบและลดระยะทางการจัดส่งสินค้า และเวลาในการทำงาน

· Vehicle Routing Problem: ช่วยแก้ปัญหาการวางแผนเส้นทางขนส่งสินค้า ช่วยให้ประหยัดค่าขนส่งสินค้า และเวลาวางแผนขนส่งได้

· Demand Forecasting: การพยากรณ์ความต้องการสินค้าของผู้บริโภค

· Retail Outlet: การประเมินคุณภาพร้านค้า โดยใช้ ML วิเคราะห์ข้อมูล Actual Transaction ด้วยเทคนิค Local Outlier Factor ช่วยในการตรวจสอบและระบุ Indicator ที่ส่งผลต่อคุณภาพการให้บริการของร้านค้า

· Bottle Recycle Classification: การคัดแยกขวดรีไซเคิล ไปจัดการในรูปแบบต่าง ๆ โดยใช้ AI วิเคราะห์ภาพจากกล้อง

ความท้าทาย และอนาคตของ AI

การนำ AI ไปใช้ในบางกรณี ยังมีข้อจำกัด เช่น เทคโนโลยี Deep Learning ที่แม้จะทำงานได้อย่างแม่นยำ แต่อาจยังไม่สามารถทำงานได้ทันเวลาในบางสถานการณ์ อย่างเช่น การวิเคราะห์ภาพขวดรีไซเคิลบนสายพานลำเลียงความเร็วสูง หรือข้อมูลที่เก็บมาบางประเภท ไม่เพียงพอหรือไม่มีคุณภาพต่อการนำไปสอน AI อย่างไรก็ตาม เป็นที่แน่นอนแล้วว่าเทคโนโลยี AI จะได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และมีบทบาทสำคัญในภาคธุรกิจ โดยเฉพาะ Gen AI ที่จะเข้ามาช่วยแก้ปัญหาที่ซับซ้อนและสร้างประสิทธิภาพให้กับธุรกิจมากขึ้น

ทั้งหมดนี้เป็นส่วนหนึ่งของเนื้อหาที่ OPEN-TEC ได้รวบรวมไว้จากงานสัมมนา “Navigating AI Frontier” ที่จัดขึ้นโดย ทีซีซี เทคโนโลยี และเดลล์ เทคโนโลยีส์ (ประเทศไทย)

 บทความโดย OPEN-TEC

สิงห์ เอสเตท รายงานรายได้รวมจากการขายและการบริการสำหรับปี 2566 จำนวน 14,675 ล้านบาท โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เติบโตเด่นถึง 42% ด้วยแรงส่งสำคัญจากการเปิดตัว 5 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท มั่นใจปี 2567 โตแรงจากสินค้าพร้อมขายในระดับสูง ขณะที่รายได้จากธุรกิจให้บริการปรับตัวเพิ่มขึ้น 11% จากอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่เติบโต ซึ่งส่งผลให้ระดับรายได้เฉลี่ยต่อห้อง (RevPAR) ของโรงแรมในปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 23% แรงส่งสำคัญคือการปรับอัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ADR) ที่โดดเด่นจากการปรับปรุงโรงแรมตามแผนและความสามารถในการดึงดูดลูกค้าตลาดใหม่

บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ประกาศรายได้รวมเติบโตขึ้น 17% สู่จำนวน 14,675 ล้านบาท และกำไรสำหรับปี 2566 จำนวน 240 ล้านบาท พร้อมเตรียมจ่ายปันผลสำหรับผลดำเนินงานประจำปี 2566 จำนวน 0.015 บาท ต่อหุ้น ซึ่งจะขึ้นเครื่องหมาย XD ในวันที่12 มีนาคม 2567 และกำหนดวันจ่ายเงินปันผลวันที่ 24 พฤษภาคม 2567 ทั้งนี้ สิทธิในการรับเงินปันผล ขึ้นอยู่กับการอนุมัติจากที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2566

สำหรับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ จำนวน 3,638 ล้านบาท เติบโตก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งประกอบด้วย (1) ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยจำนวน 3,416 ล้านบาท ปัจจัยสนับสนุนหลักมาจากการการรับรู้รายได้เต็มสัดส่วน จำนวน 919 ล้านบาท จากโครงการดิ เอส สุขุมวิท 36 ภายหลังสิงห์ เอสเตท เข้าถือหุ้น 100% เพื่อรองรับโอกาสการฟื้นตัวของดีมานด์กลุ่มคอนโดมิเนียม และการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบใหม่ โดยเฉพาะโครงการพร้อมโอน “ลาซัวว์ เดอ เอส” โครงการ Flagship Cluster Home ระดับอัลตร้าลักชัวรี่ และ “โครงการสริน ราชพฤกษ์ สาย 1” บ้านแนวราบระดับลักชัวรี่ ซึ่งสามารถรับรู้รายได้ทันทีในปีจำนวนรวมประมาณ 900 ล้านบาท และ (2) การรับรู้ค่าเช่าของโครงการสิงห์ คอมเพล็กซ์ ตามสัญญาเช่าพื้นที่ระยะยาวจำนวน 175 ล้านบาท

ในขณะที่รายได้จากการให้บริการของบริษัทฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 11% มีสาเหตุสำคัญมาจากรายได้ของธุรกิจโรงแรมที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 12% สู่จำนวน 9,701 ล้านบาท หนุนจากทั้งอัตราการเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมซึ่งคำนวณเฉพาะห้องพักที่เปิดให้บริการของบริษัท อยู่ที่ 68% ปรับเพิ่มขึ้น 8% จากปีก่อนหน้า ด้วยการปรับแผนการตลาดอย่างมีประสิทธิผล มุ่งเน้นการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ นอกจากนี้ บริษัทฯ พัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการของโรงแรมอยู่เสมอ โดยเฉพาะความสำเร็จสำคัญจากการปรับปรุงโรงแรมตามแผน ส่งผลให้อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อคืน (ADR) ที่ระดับ 5,675 บาท ปรับเพิ่มขึ้น 9% จากปีก่อน สำหรับรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จำนวน 1,060 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 4% จากการทยอยรับรู้รายได้ตามการส่งมอบพื้นที่เช่าของอาคารเอส โอเอซิส (S-OASIS)

นางฐิติมา รุ่งขวัญศิริโรจน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ‘S’ เปิดเผยว่า “จากความมุ่งมั่นในการดำเนินธุรกิจที่เป็นเลิศ ความสำเร็จของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ และการปรับปรุงประสิทธิภาพของ Portfolio อย่างเข้มข้นในปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ในปี 2566 บริษัทฯ บันทึกรายได้ในระดับสูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ ควบคู่กับการคุมต้นทุนต่างๆ ให้มีประสิทธิภาพเหมาะสมกับช่วงการขยายธุรกิจและเปิดตลาดใหม่ ส่งผลให้เรามีผลกำไรสุทธิในปี จำนวน 240 ล้านบาท ด้วยความพร้อมทางการเงินและประสบการณ์ที่จะขยายธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืนและให้เป็นไปตามแผนธุรกิจที่วางไว้ รวมถึงการเดินหน้าสร้างผลประกอบการที่แข็งแกร่ง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างต่อเนื่องให้กับทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง โดยในปีนี้ เราประกาศจ่ายปันผลการดำเนินงานดังกล่าวเป็นเครื่องยืนยันความสำเร็จจากการปรับตัวทางธุรกิจ ทำให้เราสามารถช่วงชิงโอกาสได้ทันกับการฟื้นตัวของธุรกิจที่พักอาศัยและโรงแรม ทั้งนี้ บริษัทฯ เห็นสัญญาณการเติบโตของธุรกิจที่ชัดเจนในช่วงไตรมาส 4 ปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงช่วงต้นปีนี้ เราจึงเชื่อมั่นว่าแรงส่งจากการตอบรับที่ดีของตลาดต่อผลิตภัณฑ์ของสิงห์ เอสเตท ผนวกกับพัฒนาการสำคัญต่างๆ ที่เราได้สร้างไว้ในปี 2566 นี้ จะเป็นแหล่งรายได้สำคัญให้กับผลประกอบการในปี 2567 โดยอธิบายได้ตามหมวดธุรกิจ ดังนี้

ธุรกิจที่พักอาศัย: เราเห็นกิจกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่เร่งตัวขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี ที่จำนวน 1,734 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นกว่า 50% ของยอดโอนทั้งปีมีแรงขับเคลื่อนหลักจากการรับรู้ Backlog ของโครงการศิรนินทร์ เรสซิเดนเซส และการรับรู้ยอดโอนของโครงการใหม่ สริน ราชพฤกษ์สาย 1 ที่มีมูลค่า 3,700 ล้านบาท ซึ่งพึ่งเปิดตัวในต้นไตรมาส 4 ที่ผ่านมา และได้รับกระแสตอบรับเป็นอย่างดี พร้อมมียอดโอนกรรมสิทธิ์ทันทีกว่า 12% ของมูลค่าโครงการซึ่งเราเชื่อว่ายอดโอนของทั้งสองโครงการนี้ในปี 2567 จะสามารถปิดได้ตามเป้าหมายของเราที่ 2,000 ล้านบาท หนุนด้วยโครงการใหม่ SHAWN ทั้งสองทำเล ปัญญาอินทรา และวงแหวนจตุโชติ มีมูลค่าโครงการรวมกันราว 4,600 ล้านบาท ที่เปิดตัวอย่างไม่เป็นทางการไปในช่วงปลายปีที่แล้ว ซึ่งได้ความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างดี เสริมด้วยการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์โครงการ The Extro พญาไทรางน้ำ ซึ่งคาดว่าจะพร้อมส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้าได้ตั้งแต่เดือนมีนาคมเป็นต้นไป และ ณ ปัจจุบัน มียอดขายรอรับรู้รายได้ของโครงการแล้วกว่า 1,200 ล้านบาท

ธุรกิจโรงแรม: เราเห็นสัญญานบวกที่แข็งแกร่งในปี 2567 จากจำนวนนักท่องเที่ยว และความเต็มใจในการใช้จ่ายสำหรับการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาทิเช่น (1) โรงแรมในประเทศไทย ได้รับแรงสนับสนุนจากการจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการปรับเพิ่มอัตราค่าห้องพักภายหลังการปรับปรุงตามแผน ทำให้ตอบโจทย์กับกระแสนิยมการท่องเที่ยวได้เป็นอย่างดี สะท้อนอัตราการเข้าพักในเดือนมกราคมในปี 2567 ของโรงแรมทั้ง 4 แห่งในประเทศไทยสูงถึงกว่า 90% ประกอบกับแผนการปรับปรุงห้องพักทั้งหมดที่เราเตรียมทำเพิ่มในช่วง 2 ปีข้างหน้า จะสามารถผลักดันผลการดำเนินงานของโรงแรมในประเทศไทยให้เติบโตได้อย่างก้าวกระโดด (2) สัญญานการตอบรับอย่างดีของโรงแรม SO/ Maldives จากกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูง อาทิ ชาวรัสเซีย สหราชอาณาจักร และตะวันออกกลาง รวมถึงยอดจองห้องพักล่วงหน้าที่แข็งแกร่งตลอดช่วง High Season ของปี 2567 ของโรงแรม SAii Lagoon Maldives, Curio Collection by Hilton และ โรงแรม Hard Rock Hotel Maldives และ (3) ความต้องการท่องเที่ยวในสาธารณรัฐหมู่เกาะฟิจิที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากนักท่องเที่ยวชาวออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์ ซึ่งเป็นตลาดหลัก รวมถึงศักยภาพในการเพิ่มอัตราค่าห้องพักภายหลังการปรับปรุงเสร็จสมบูรณ์ไปในช่วงเดือนพฤศจิกายนปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ในเดือนมกราคมปี 2567 นี้ เราสามารถบริหารอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% และมีระดับ RevPAR ในเดือนมกราคม เติบโตขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 43% เป็นต้น

ธุรกิจอาคารสำนักงาน: บริษัทฯ มีแนวทางในการบริหารอาคารสำนักงานทุกแห่งเพื่อให้ตอบสนองต่อความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป และสามารถรักษาอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) ได้เป็นอย่างดีท่ามกลางภาวะการณ์ต่างๆ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ของอาคาร S-OASIS ในปี 2567 นี้จะขับเคลื่อนผลประกอบการของธุรกิจอาคารสำนักงานได้อย่างมั่นคง

ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม: บริษัทคาดว่ารายได้จากธุรกิจนี้จะเติบโตโดดเด่นในปี 2567 จากกิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน สอดคล้องกับความสำเร็จในการพัฒนาที่ดินและระบบสาธารณูปโภค หนุนด้วยความเชื่อมั่นต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ นอกจากนี้ การเปิดดำเนินการเชิงพาณิชย์ของโรงไฟฟ้าทั้งสามแห่ง ซึ่งมีกำลังการผลิตรวมกว่า 400 เมกะวัตต์ และจะทำให้บริษัทมีรายได้ประจำจากการขายไฟฟ้าให้กับการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย รวม 270 เมกะวัตต์

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการต่อยอดรากฐานทางธุรกิจอันมั่นคงที่ได้สร้างไว้ตลอดเวลาที่ผ่านมา บริษัทฯ จะเดินหน้ามุ่งเน้นการเพิ่มศักยภาพในการสร้างผลกำไรในปี 2567 ผ่านการขยายพอร์ตโฟลิโอ และยกประสิทธิภาพในการทำกำไร ได้แก่ (1) การเปิดตัวโครงการอสังหาฯ เพื่อการพักอาศัยต่อเนื่องที่ระดับ 10,000 ล้านบาท การเข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ รวมถึงการช่วงชิงโอกาสจากเรียลดีมานด์ที่เติบโตผ่านการพัฒนาโครงการเอ็กซ์คลูซีฟ เรสซิเดนท์ ซึ่งเป็นโครงการระดับบน จำนวนยูนิตไม่มากอยู่โซนพื้นที่ใกล้เมืองและพื้นที่เมืองชั้นใน และการเปิดโอกาสเข้าร่วมลงทุนกับพันธมิตรทางธุรกิจเพื่อเร่งการเติบโต (2) การมุ่งเน้นการลงทุนในโรงแรมที่เป็นสินทรัพย์คุณภาพ และการยกระดับประสบการณ์ท่องเที่ยวผ่านทางการบริการที่เฉพาะเจาะจงยิ่งขึ้น (personalized experiences) รวมถึงนำเสนอ Brand Concept ใหม่ให้ตอบโจทย์ความต้องการและเทรนด์การท่องเที่ยวในระดับสากล (3) การมองหาโอกาสในการเข้าซื้อและควบรวมกิจการเพื่อสร้างความหลากหลายให้แก่พอร์ตโฟลิโอของบริษัทฯ และ (4) การปรับแผนการตลาดเชิงรุก เน้นกลุ่มธุรกิจที่มีศักยภาพในการเติบโต และใช้ช่องทางการขายที่หลากหลายมากขึ้น ซึ่งจะช่วยผลักดันผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า และธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมให้เติบโตต่อเนื่องได้

“เรามีความมั่นใจที่จะทำตามเป้าหมายในการสร้างรายได้ที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ต่อเนื่องอีกครั้งนึง ผนวกกับการควบคุมค่าใช้จ่าย พร้อมผลักดันอัตราการทำกำไรให้เติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น และส่งมอบคุณค่าที่ยั่งยืนและรับผิดชอบให้กับทุกภาคส่วน โดยเฉพาะพันธสัญญาที่จะพัฒนาสินค้าและบริการอันเป็นเลิศ เพื่อการส่งเสริมคุณภาพชีวิตของลูกค้า ดั่งที่ สิงห์ เอสเตท ได้ทำมาด้วยดีแล้วตลอด ควบคู่ไปกับการรักษาวินัยทางการเงินที่ดี และการเตรียมความพร้อมในการเข้าถึงเครื่องมือทางการเงินที่เหมาะสมที่สุดกับสภาวะตลาดในแต่ละช่วง เพื่อเพิ่มความพร้อมในการสนับสนุนการขยายการเติบโตและการทำกำไรให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง” นางฐิติมา กล่าวเสริม

KBank Private Banking (เคแบงก์ ไพรเวทแบงก์กิ้ง) แนะผู้ถือครองที่ดินตื่นตัวในการวางแผนจัดการทรัพย์สินที่ดิน เพื่อเตรียมพร้อมรับมือกับความเสี่ยงด้านภาระภาษีที่จะมากยิ่งขึ้นในอนาคต พร้อมสรุป 5 เทรนด์อสังหาริมทรัพย์มาแรงสำหรับเป็นแนวทางให้ผู้ถือครองที่ดินนำที่ดินมาใช้ประโยชน์เพื่อลดภาระภาษี ท่ามกลางกระแสด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว หลังจากภาครัฐเดินหน้าจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา

นางกรกช อรรถสกุลชัย Chief Non-Capital Market Solution, Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า “การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำให้ความต้องการในการซื้อที่ดินเก็บเพื่อส่งต่อเป็นทรัพย์สินให้ลูกหลานมีแนวโน้มลดลง และเกิดความตื่นตัวอย่างมากในการให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทรัพย์สินประเภทที่ดินในแต่ละครอบครัว และสำหรับผู้ที่ถือครองที่ดินอยู่แล้วการจัดเก็บภาษีที่มีการเปลี่ยนแปลงทุกๆ ปี ยังสร้างความสับสนให้กับผู้ถือครองที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยในปีนี้ สิ่งที่กระทบต่อการคำนวณภาษีก็คือการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินโดยกรมธนารักษ์ซึ่งเป็นฐานที่ใช้ในการคำนวณภาษีที่ดินระหว่างปี 2566 – 2569 จากที่ดินในฐานข้อมูลของ KBank Private Banking พบว่า 50% ของที่ดินราคาประเมินไม่เปลี่ยนแปลง 39% ของที่ดินราคาปรับเพิ่มขึ้น และ 11% ของที่ดินราคาประเมินปรับลดลง ซึ่งราคาประเมินที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นมากคือที่ดินในบริเวณที่ราคาประเมินฯ กับราคาตลาดมีความแตกต่างกันมาก เช่น ที่ดินในต่างจังหวัดโดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยว ที่มีการปรับตัวขึ้นสูงในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นราคาประเมินที่สูงขึ้นก็ส่งผลให้อัตราภาษีสูงขึ้น นอกจากนี้ ในปี 2566 ยังเป็นปีแรกที่มีการปรับอัตราภาษีสำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์อีก 0.3%ทำให้ผู้ครองที่ดินต้องจ่ายภาษีเพิ่มขึ้น KBank Private Banking ในฐานะที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวมแนะนำให้ผู้ถือครองที่ดินพิจารณาใช้ประโยชน์ที่ดินแทนการปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า”

KBank Private Banking จึงได้สรุป 5 เทรนด์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมาแรงเพื่อเป็นแนวทางให้กับนักลงทุนที่ดินหรือผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในการวางแผนการใช้ประโยชน์จากที่ดิน

1. ตลาดของผู้ซื้อ จากมาตรการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่งผลให้มีที่ดินเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก ผู้ถือครองที่ดินบางกลุ่ม ทั้งบุคคลธรรมดา หรือแม้แต่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่มีที่ดินแต่ขาดสภาพคล่อง มีภาระภาษีเข้ามากดดัน จำเป็นต้องปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดมากขึ้น ประกอบกับความต้องการของผู้ซื้อที่ซื้อที่ดินเพื่อเก็บเป็นทรัพย์สินลดลงเพราะมีภาระด้านภาษีในการถือครอง สภาพตลาดที่ดินในปัจจุบันจึงเป็นตลาดของผู้ซื้อเพราะมีตัวเลือกในตลาดมาก สามารถต่อรองราคาได้ และในหลายพื้นที่ก็มีการลดราคาเพื่อเร่งการขาย ถือเป็นปรากฏการณ์ใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้ถือครองที่ดินที่มีกำลังทรัพย์

2. เจ้าของที่ดินตื่นตัว หาทางใช้ประโยชน์จากที่ดิน นักลงทุนหรือผู้ถือครองที่ดินที่มีความสามารถในการชำระภาษีมีความตระหนักรู้ และให้ความสนใจในการบริหารจัดการพอร์ตที่ดินของตัวเองมากขึ้น หลายคนเริ่มนำที่ดินไปใช้ประโยชน์เพื่อลดภาระภาษี เช่น ไปทำเกษตรกรรม จึงทำให้เกิดโอกาสต่อยอดธุรกิจที่เกี่ยวข้องเพื่อให้บริการเจ้าของที่ดินที่ต้องการทำเกษตรกรรมแต่ขาดองค์ความรู้เป็นจำนวนมาก

3. กำลังซื้อในประเทศลดลง ในขณะที่กำลังซื้อจากต่างชาติขยายตัว จากสภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้น และการขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารแห่งประเทศไทยรวมถึงภาระหนี้สินในครัวเรือน ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และยังส่งผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มของผู้บริโภคเอง แม้กลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจะมีแนวโน้มฟื้นตัว แต่กลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่อการลงทุน ยังมีความเสี่ยงที่จะชะลอตัวจากสภาวะที่ตึงตัวมากขึ้น จากการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ย และสถาบันการเงินเองก็มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อ ซึ่งมีผลกระทบมาจากหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น ดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่สูงขึ้นยังส่งผลกระทบกับภาคการผลิต นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้รับผลกระทบกับต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ทำให้เกิดการระแวดระวังในการพัฒนาโครงการมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะรายเล็ก หรือรายใหม่ ซึ่งจะได้รับผลกระทบที่รุนแรงกว่า อย่างไรก็ดี ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว อย่างโรงแรม มีแนวโน้มการเติบโตสูง ซึ่งจากข้อมูลสถิติการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) สรุปไว้ว่าใน 6 เดือนแรกมีนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศถึง 12 ล้านคน ซึ่งเพิ่มขึ้นมากหากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ที่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาเพียง 2 ล้านคน นอกจากนี้ ผลกระทบเรื่องภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้มีการย้ายถิ่นฐานเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น กระตุ้นยอดอสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวต่างชาติในหลายจังหวัดทั่วประเทศ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน รวมถึงความสนใจย้ายเข้ามาตั้งฐานการผลิตของทุนต่างชาติที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะทุนจากประเทศจีน จะเห็นว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับอานิสงค์จากกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นจากต่างชาติ ทั้งนี้เมื่อความต้องการซื้อของตลาดต่างชาติมีมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายก็เร่งพัฒนา และขยายกิจการ เพื่อตอบรับความต้องการมากขึ้น อย่างไรก็ดี นักพัฒนาก็ควรตั้งอยู่บนความระมัดระวังเพราะกระแสเหล่านี้มักจะมาเร็วไปเร็ว

4. การเติบโตของ Outer Urban Area เมื่อความเจริญไม่ได้กระจุกตัวอยู่แต่ในเมืองอีกต่อไป การสร้างถนนและระบบขนส่งมวลชนเข้าถึงพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ทำให้เมืองมีการเติบโต ทำให้หลายๆ โครงการอสังหาริมรัพย์ขยายตัวออกไปนอกเมืองตามแนวถนนและรถไฟฟ้ามากยิ่งขึ้น ตัวเลือกในการพัฒนาของผู้ประกอบการ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีหลายพื้นที่ให้เล่นมากขึ้น แม้ปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลต่อการเติบโตของราคาที่ดินชานเมือง อันเนื่องมาจากกการขยายตัวของเมืองเข้ามาในพื้นที่ และฐานราคาที่ดินเดิมที่ต่ำ ทำให้มีอัตราการเติบโตของราคาที่เพิ่มขึ้นสูง อย่างไรก็ดี ราคาก็ถูกกดดันโดยตัวเลือกในบริเวณอื่นๆ ที่มีมากขึ้นด้วยเช่นกัน

5. เมืองรองชะลอการเติบโต การย้ายถิ่นฐานและการเกิดของประชากรที่ลดลง เป็นปัจจัยที่ทำให้กำลังซื้อของเมืองรองมีไม่เพียงพอ และในภาคอสังหาริมทรัพย์เอง เมืองรองในหลายจังหวัดมีการเก็งกำไรในที่ดินกันเป็นจำนวนมาก มีราคาที่ดินที่ราคาเติบโตเกินศักยภาพ สวนทางกับอุปสงค์และกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองชะลอการเติบโต อาจต้องรอให้มีการขยายตัวของเมืองมากขึ้น ราคาที่ดินสอดคล้องกับกำลังซื้อ ตลาดเกิดดุลยภาพ หรือมีการกระตุ้นโดยโครงการขนาดใหญ่ที่ดึงดูดการลงทุน และมีการเพิ่มขึ้นของแหล่งงาน อย่างมีนัยสำคัญ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเมืองรองก็จะฟื้นตัวและมีทิศทางการเติบโตที่ดีขึ้น

 

“เทรนด์เหล่านี้จะช่วยให้มองภาพการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้กว้างมากขึ้น นอกจากนี้ ภาระภาษียังเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ถือครองที่ดินต้องตระหนักถึง เนื่องจากภาษีที่ดินที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ทั้งจากฐานภาษีและอัตราภาษีที่เพิ่มสูงขึ้น ดังนั้นแทนที่จะปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าเพราะในกรณีที่ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ในทุก 3 ปี ผู้ถือครองที่ดินจะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% KBank Private Banking แนะนำให้ผู้ถือครองที่ดินพิจารณาใช้ประโยชน์ที่ดิน 1) เชิงพาณิชย์เพื่อสร้างรายได้ 2) ใช้ประโยชน์เชิงเกษตรเพื่อลดอัตราภาษี 3) ใช้ประโยชน์สาธารณะโดยการร่วมกับภาครัฐเพื่อยกเว้นภาษี เป็นต้น สำหรับลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูงที่เป็นเจ้าของที่ดิน KBank Private Banking มีทีมผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมให้คำปรึกษาและคำแนะนำในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง ให้คำแนะนำในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่า และสร้างผลตอบแทนทั้งทางตรงและทางอ้อม นอกจากนี้ยังให้คำแนะนำเบื้องต้นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย” นางกรกช ปิดท้าย

KBank Private Banking (เคแบงก์ ไพรเวทแบงก์กิ้ง) แนะผู้ถือครองที่ดินตื่นตัวในการวางแผนจัดการทรัพย์สินที่ดิน

KKP Research โดยกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ ไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงในระยะข้างหน้า เนื่องจากเป็นหนึ่งในธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงจากจากการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและการหดตัวลงของจำนวนประชากรที่จะเริ่มต้นในปี 2030 ตามการการคาดการณ์ของ UN อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงจังหวัดหัวเมืองใหญ่จะยังขยายตัวต่อได้ตามแนวโน้มการย้ายถิ่นฐานของประชากรเข้าสู่เมืองใหญ่ที่มีมากขึ้น ทำให้ทิศทางอสังหาฯ ไทยจะแตกต่างกันระหว่างเมืองใหญ่และเมืองรองมากขึ้น โดยการเติบโตของภาคอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวอยู่เฉพาะในกรุงเทพฯ ปริมณฑล และจังหวัดใหญ่เท่านั้น

ทิศทางอสังหาฯ ชะลอตัว เมื่อจำนวนประชากรใกล้หดตัว

จำนวนประชากรและความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนภาคอสังหาฯ ที่ส่งผลให้ทั้งความต้องการซื้อทั้งตลาดที่อยู่อาศัยและ เชิงพาณิชย์อย่างศูนย์การค้า สำนักงาน และ คลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การเติบโตของจำนวนประชากรไทยที่มีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือช่วงอายุระหว่าง 25-54 ปี ได้ผ่านจุดสูงสุดไปแล้วนับตั้งแต่ปี 2015 และเริ่มมีจำนวนลดลง ในขณะที่จำนวนประชากรไทยในภาพรวมจะเริ่มลดลงในปี 2030 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรที่รุนแรงมากขึ้น

อีก 4 ปัจจัย กดดันการเติบโตของอสังหาฯ ไทย

นอกจากปัจจัยด้านประชากร ภาคอสังหาฯ ที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงกลางทศวรรษปี 2010s โดยไม่ได้เกิดจากเฉพาะโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป แต่ยังมาจากอีก 4 ปัจจัยภายในประเทศที่เริ่มเปลี่ยนทิศทางและกดดันการเติบโตของภาคอสังหาฯ คือ (1) การขยายพื้นที่เขตเมืองในต่างจังหวัด หรือ Urbanization ชะลอตัวตามภาคอุตสาหกรรมและบริการที่อาจไม่สามารถเติบโตได้ดีเท่ากับในอดีตตามภาวะ Deglobalization (2) กำลังซื้อคนไทยหดตัว จากรายได้ที่เติบโตช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นเร็ว (3) อัตราดอกเบี้ยที่อาจค้างสูงนาน จะเป็นปัจจัยที่ลดกำลังซื้อและเพิ่มภาระหนี้ให้กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และ (4) ระดับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงมากแล้วในปัจจุบันและมีแนวโน้มที่ไทยกำลังจะเข้าสู่ช่วงขาลงของวัฏจักรสินเชื่อ (Deleveraging) ส่งผลให้การกู้ยืมอาจมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและความสามารถในการก่อหนี้เพิ่มเติมของผู้กู้ทำได้น้อยลง

เมืองใหญ่ยังรอดจากการย้ายถิ่นฐานเข้าเมือง

ถึงแม้ภาคอสังหาฯ ไทยโดยรวมจะชะลอตัวลง แต่อสังหาฯในกรุงเทพฯ และจังหวัดใหญ่ยังไปต่อได้ โดยมีแรงสนับสนุนที่แตกต่างจากภาพรวมของประเทศไทย คือ (1) การย้ายเข้าเมืองใหญ่ สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ขยายตัวที่ 5.6% ต่อปี หรือมากกว่าค่าเฉลี่ยทั้งประเทศถึง 5 เท่า (2) การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าในเมืองใหญ่ และ (3) กำลังซื้อจากต่างชาติ ที่มีบทบาทมากขึ้นต่อการเติบโตของยอดขายอสังหา ฯ ในไทย และคาดว่าในอนาคตจะมีโอกาสเพิ่มเติมจากภาครัฐที่มีแนวโน้มผ่อนคลายและเปิดเสรีให้ต่างชาติเข้ามาทำงานในประเทศได้มากขึ้น เพื่อชดเชยจำนวนประชากรในประเทศที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม KKP Research ยังประเมินว่า การพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนที่มีสัดส่วนมากกว่าครึ่ง อาจมีความเสี่ยงในระยะยาวจาก (1) ความมั่งคั่งของคนจีนมีแนวโน้มลดลงตามเศรษฐกิจจีนที่ไม่อาจเติบโตได้เร็วเท่ากับในอดีต (2) ไทยอาจไม่ใช่ตัวเลือกแรกในเอเชีย หากเน้นแข่งขันด้วยราคาเป็นหลัก และ (3) Capital Control จากรัฐบาลจีนเพื่อสกัดการไหลออกของเงินทุนจีน

อสังหาฯ เมืองรองสวนทาง เสี่ยงซบเซาจากจำนวนครัวเรือนหดตัว

ภาคอสังหา ฯ ในเมืองรองและเขตชนบทอาจซบเซา มีความเสี่ยงราคาบ้านปรับตัวลดลง ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดเล็กหดตัวลงตามจำนวนครัวเรือนที่ย้ายไปยังเมืองใหญ่มากขึ้น สะท้อนจากจำนวนครัวเรือนในภาคอีสานและภาคเหนือที่เริ่มหดตัวที่ 1.2% ต่อปี โดยในปัจจุบันเริ่มเห็นตัวเลขปริมาณอุปทานของบ้านมากกว่าจำนวนครัวเรือน ซึ่งสวนทางกับกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่จำนวนบ้านในตลาดยังมีไม่เพียงพอต่อความต้องการในตลาด

KKP Research ประเมินว่า ปัญหา “บ้านล้นตลาด” ในต่างจังหวัดจะยิ่งถูกกดดันมากขึ้นจากความต้องการที่หดตัวลงต่อเนื่องตามจำนวนครัวเรือนที่ลดลง ประกอบกับสินเชื่ออสังหาฯ ในต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มลดลงในภาพรวม ส่งผลให้มีแนวโน้มที่ในอนาคตจะมีจำนวนบ้านเหลือมากขึ้นและเป็นแรงกดดันให้ราคาบ้านต้องปรับลดลงได้เช่นเดียวกับประเทศญี่ปุ่นและจีนที่ประสบปัญหาราคาบ้านแถบชนบทหดตัว

อสังหาฯ ชะลอส่งผ่านเศรษฐกิจชะลอตัวตาม

ถึงแม้บทบาทของภาคอสังหาฯ ต่อเศรษฐกิจไทยจะมีจำกัด แต่การปล่อยให้ภาคอสังหาฯ ชะลอต่อเนื่อง อาจส่งผลกระทบไปยังภาคส่วนอื่นในเศรษฐกิจได้ ทั้งในภาคเศรษฐกิจจริงผ่านกลุ่มธุรกิจเกี่ยวเนื่องในภาคอสังหาฯ และภาคการเงินผ่านกลุ่มธนาคารและตลาดตราสารหนี้ ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อคุณภาพสินทรัพย์ เพราะ สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนมากกว่า 30% ของสินเชื่อรายย่อยทั้งหมดและ ภาคอสังหาฯ มีการระดมทุนผ่านตลาดสารหนี้ที่มากที่สุดกลุ่มหนึ่ง หากเกิดการชะลอตัวรุนแรงอาจส่งผลต่อเนื่องสู่ตลาดการเงินได้

 

Page 1 of 3
X

Right Click

No right click